Hoi anh gaup

chimchichnon
02-06-06, 03:49
Nếu đồng USD vẫn tiếp tục mất giá và diễn ra với tốc độ nhanh hơn, nó có thể gây ra những vấn đề ngắn hạn đối với nền kinh tế Mỹ.

Cụ thể, giá nhập khẩu cao hơn có thể dẫn tới lạm phát trong nước cao và rất có thể nhiều năm nữa người tiêu dùng mới quay lại với việc mua hàng hóa do Mỹ sản xuất nhiều hơn. Tỷ lệ lạm phát cao cùng vớn tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn dự kiến của nền kinh tế Mỹ có thể khiến Ngân hàng Trung ương Mỹ và Cục Dự trữ Liên bang (FED) tiếp tục tăng lãi suất.

Hiện mức lãi suất ở Mỹ đã tăng 15 lần và đang ở mức 5%, một phần vì FED lo ngại bùng nổ đầu cơ nhà đất.

Tuy nhiên, những mối lo ngại về lạm phát dường như không chỉ có ảnh hưởng đối với lãi suất mà còn đối với các loại trái phiếu dài hạn vốn quyết định tỷ lệ thế chấp. Bởi tỷ lệ thế chấp cao có thể giúp kiềm chế nguy cơ bùng nổ đầu cơ nhà đất nhưng cũng có thể tăng thêm áp lực lạm phát.

Nhờ anh gaup giải thích hộ em làm sao mà tỉ lệ thế chấp cao lại giă tăng sức ép lên lạm phát và tại sao lạm phát quyết định tỉ lệ thế chấp của trái phiếu dài hạn . 2 vấn đề này em chưa hiểu rõ lắm
Gaup
02-06-06, 05:06
Mortgage rate tiếng Việt gọi là tỷ lệ thế chấp hả? Nghe oai vãi lúa nhở.

Tại sao lại gọi là thế chấp?

Khi vay tiền mua nhà thì để đổi lại việc được vay tiền người ta phải ký giấy chuyển quyền sở hữu nhà cho bên cho vay tiền. Nhà thì mình ở mà chủ sở hữu chính thức vẫn là bên bỏ khỏan tiền lớn ra mua nhà cho mình. Mình thế chấp quyền sở hữu cái nhà để đổi lấy quyền sử dụng.

Khi anh vay tiền mua nhà từ một bọn chuyên cho vay tiền mua nhà ví dụ một khỏan 500K trả trong vòng 30 năm (hoặc cũng có thể chọn chỉ vay trong 15 năm) thì bọn đấy không giam tiền của chúng nó lại lâu như thế mà mang bán cái loan đấy cho bọn khác. Bọn khác này có thể là các ngân hàng, các quỹ đầu tư. Mua lại các giấy tờ vay nợ mua nhà này đối với bọn khác đấy là một khỏan đầu tư và đầu tư thì phải có lãi. Bọn đầu tư có nhiều lựa chọn đầu tư và các loại cho chính phủ vay (t-bond) là gần như không có rủi ro nhưng mà lãi cũng thấp hơn. Bọn đầu tư sẽ phải lựa chọn xem nên đầu tư vào cái gì - nhà đất thông qua việc mua chứng từ nợ hay government securities. Lý do duy nhất mà chúng nó chịu bỏ tiền ra mua lại các ckhỏan cho vay mua nhà là tại vì trong cùng thời hạn như nhau (15-30 năm) bên kia trả lãi cao hơn chút - đủ để bù đắp cho cái rủi ro cao hơn của việc cho vay mua nhà.

Chính vì mối quan hệ so sánh này mà nếu lãi suất cơ bản tăng thì lãi suất của trái phiếu cũng tăng (tức là chính phủ phải trả lãi cao hơn để vay tiền) và vì thế lãi đi mua nhà cũng tăng cao tương ứng.

Vậy bất kỳ cái gì đẩy lãi suất cơ bản lên thì cũng đẩy tỷ lệ thế chấp lên. Lạm phát là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến các thể loại lãi suất. Giả sử lãi suất hiện thời là 5%/năm nhưng lạm phát là 4%/năm so với năm ngoái là 3% thì sức mua của tiền lãi mà nhà đầu tư thu về giảm đi một nửa, chưa kể khỏan vốn cho vay giờ cũng mua được ít hơn. Chính vì thế lạm phát cao dẫn đến việc người ta phải tăng lãi suất danh nghĩa lên để đảm bảo rằng nhà đầu tư, người cho vay vẫn hào hứng cho vay.

Để hiểu kỹ em cần đọc thêm chút về bond và mấy thứ quan trọng liên quan đến bond là mệnh giá (thường ở Mỹ là $1000), coupon rate là mức lãi cố định từ khi phát hành bond quyết định xem mỗi năm giữ bond thì người cầm được hưởng mấy phần trăm lãi. Coupon payment thường được trả 6 tháng một lần, thời điểm đáo hạn - tức là bao giờ thì khỏan nợ này được chính phủ thanh tóan và...(xem thêm ở dưới) và cái yield của bond. Cái yield của bond này tính thế nào?

Thiên hạ đầu tư vào bond đa phần không phải để ngồi chờ lấy lãi 6 tháng một lần mà để mua rẻ bán đắt kinh doanh như các mặt hàng thông thường khác do giá của bond không cố định mà lên xuống tùy thuộc vào tình hình của nền kinh tế. Vào những thời điểm khác nhau kỳ vọng của người ta về lạm phát thay đổi tùy thuộc vào các sự kiện trong nền kinh tế dẫn đến việc đầu tư vào bond bỗng chốc thành một lựa chọn hay, lúc khác lại thành một lựa chọn dở và cứ thế lên xuống. Cái gì quyết định đầu tư vào bond là lựa chọn hay hay dở? Chính là cái yield này.

Có cái yield này là vì khi phát hành bond mặc dù mệnh giá là 1000 người ta không phải bỏ ra 1000. Bond là một lời hứa rằng với cái lãi suất tôi cố định chừng này mỗi năm và với các khỏan tiền trả lãi anh thế này thì sau bằng này năm anh sẽ được lấy 1000 đô. 1000 đô này là 1000 đô lấy 10 hay 20 hay kể cả 30 năm sau mình có thể discount ngược lại để biết là PV (giá trị hiện tại) của nó là bao nhiêu tiền hiện nay. Giá của bond khi phát hành sẽ được quyết định bởi cái discount rate, thường chính là cái bond rate do chính phủ mời chào và thời gian tới khi đáo hạn.

Ví dụ giá bây giờ em phải trả là $850 với lãi suất 4%/năm sau 30 năm nữa em sẽ nhận được $1000, các khỏan coupon payments em giữ. Vậy thì em thu lãi thực sự là bao nhiêu nếu em giữ cái bond này từ đầu đến cuối? Tỷ lệ này chính là cái yield của bond và phụ thuộc vào giá của bond được bán trên thị trường hiện tại là bao nhiêu.

Khi lạm phát tăng cao, lãi suất thực sẽ giảm, người ta không muốn đầu tư dài hạn nữa và quy luật cung cầu thông thường chỉ ra là giá của bond sẽ phải giảm xuống nhưng cái yield sẽ tăng; khi lạmn phát thấp, người ta thích đầu tư dài hạn, giá bond sẽ tăng và cái yield sẽ giảm. Do cái yield này là cái rate of return quan trọng nhất đối với nhà đầu tư việc nó tăng giảm sẽ làm nhà đầu tư lựa chọn đầu tư hay không vào chứng từ nhà đất và vì thế ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp. Đấy là bản chất của mối liên hệ giữa lạm phát và tỷ lệ thế chấp.

Trời ơi, đơn giản mà phải nói lằng nhằng quá.

Tỷ lệ thế chấp quyết định người tiêu dùng phải trả bao nhiêu tiền hàng tháng để có quyền sử dụng nhà mà họ mua. Chi phí nhà ở là một cấu phần có weight khá cao trong giỏ tiêu dùng. Tỷ lệ thế chấp tăng dẫn đến việc người tiêu dùng phải trả nhiều tiền hơn cho nhà ở so với trước, vv. NÓi đến đây chắc em bịa ra được một số cách mà tỷ lệ thế chấp cao có thể làm tăng thêm áp lực lạm phát rồi. Anh nghỉ thôi, mỏi tay quá. Chỗ nào ko rõ thì hỏi lại vậy.
chimchichnon
02-06-06, 09:24
Theo như anh nói thì lạm phát tăng dẫn đến ------> rate of return của mortage tăng ------> total payment for new house tăng ------> góp phần làm lạm phát tăng có đúng không ạ ?

Vì em hiểu tỉ lệ thế chấp có nghĩa là : Căn nhà anh trị giá 100K nhưng khi anh đem đi thế chấp thì với tỉ lệ thế chấp là 80% thì anh nhận được 80K . em ko nghi tỉ lệ thế chấp lại là mortage yield nên khi đọc cái bài em cop tu www.vneconomy.com mới ko hiểu . Cám ơn anh đả trả lời ngay :) , mà anh post bài dài thật đấy . Cám ơn anh nhìu nhìu :)